Orientação para análise do imóvel a ser financiado

Análise do imóvel

Especialistas em documentação orientam sobre alguns procedimentos para analisar a condição do imóvel através dos documentos:

• Verifique pelo CPF se o dono do imóvel é sócio de alguma empresa. A empresa pode ter dívidas e o imóvel em negociação pode estar atrelado à dívida, com a possibilidade de estar sob penhora.
• Pesquise se o proprietário é casado. Se for, é necessário levantar certidões do cônjuge também. Solicite sempre certidões de nascimento ou casamento atualizadas.
• Pesquise se o endereço de residência do proprietário é o mesmo do local do imóvel. Se for em outro município é preciso obter certidões da cidade onde ele reside também.
• Solicite também a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
• Pesquise se existem débitos na Prefeitura, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxas, entre outros.
• Faça um levantamento das certidões forenses e cartoriais como: ações cíveis, executivos fiscais, ações criminais, execuções criminais, distribuições criminais, justiça federal e justiça trabalhista, os cartórios de protestos, Certidão de Tutela e Curatela, tributos federais, estaduais e municipais.
• Verifique se o imóvel está em nome de Pessoa Jurídica. Se estiver, levante as certidões habituais já mencionadas e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social), FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e tributos federais conjunta. As certidões devem ser obtidas no município onde está o imóvel esta localizado e onde reside o vendedor.
• Levante uma busca completa nacional que constate se o vendedor teve restrições em órgãos, como o Banco Central, SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito), Serasa (Sociedade Anônima de Centralização de Serviços Bancários) e fóruns de todo o Brasil.
• Para maior segurança no caso de apartamento, solicite na administradora uma declaração que constate a inexistência de débitos condominiais.
• Levante na Prefeitura se o imóvel não está sob Projeto de Desapropriação. Muitos proprietários tentam vender o imóvel quando tomam ciência de que será desapropriado.

A seguir, os documentos necessários para compra de imóvel:

• Matrícula Atualizada do Imóvel: A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. 
• Certidão Negativa de Débito/ IPTU: Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. 
• Certidão de Ações Civeis e Familia dos distribuidores Civeis
• Certidão de Executivos Fiscais (municipais, estaduais ou federais)
• Certidão Trabalhista
• Certidão da Justiça Federal
• Certidão Negativa dos cartórios de Protestos
• Certidão Negativa de Falência e Concordata (nos casos de pessoa jurídica)

Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais, ou ainda se constam protestos em seu nome.

Documentos do imóvel para venda

Finalmente, os documentos exigidos na venda de imóveis. Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os seguintes: 

Do imóvel

• Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc); 
• Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, também irá esclarecer se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui "habite-se". 
• ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. Custa 3% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Corresponde a 3% do valor atribuído ao imóvel; 
• Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura; 
• Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal; 
• Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS; 
• Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais . Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembléia que o elegeu;

Do vendedor

As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes:

• Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge; 
• Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge; 
• Certidão negativa do Registro de Distribuição para saber se existe ação cível contra o vendedor ou contra o imóvel. Pedir com antecedência, pois leva alguns dias para ser expedida; 
• Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal, para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel; 
• Certidão de feitos da Justiça do Trabalho; 
• Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas, visando indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis;

A Escritura

A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima.

Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.